La crisis habitacional y el acceso a la vivienda
(1916 – 1930)
-Intervencionismo
estatal en los contratos de alquileres-
The housing crisis and access
to housing (1916 - 1930)
- State Intervention in
contracts holiday-
Claudia G. Somovilla*
RESUMEN
La
necesidad de vivienda, desembocó en la especulación y encarecimiento de los
alquilares, dio lugar a la sanción de leyes de excepción sobre arrendamientos,
que modificaron el Código Civil de
ABSTRACT
The need for housing that led
to the speculation and rise in long lets, led to the enactment of emergency
legislation on leases, which amended the Civil Code of the Nation during the
first radical governments. The prolonged housing crisis was debated in
Congress. –
PALABRAS CLAVES
Alquileres – Contratación - Intervención
KEYWORDS
Rentals - Staffing - Intervention
1.-
Introducción.
La prolongada crisis habitacional –
particularmente en la ciudad de Buenos Aires- como consecuencia del crecimiento
demográfico, escasez de viviendas,
desequilibrio entre oferta y demanda de habitaciones, aumento del precio
de los alquileres entre otros, dieron
lugar en las primeras décadas del siglo XX a la sanción de las leyes 11 156 y
11.157 –que vinieron a modificar el
criterio del código velezano en materia contractual.
Es la modificación de la normativa
vigente sobre contratos de locaciones urbanas en tiempos de los primeros
gobiernos radicales el tema que nos ocupa.
Cabe tener presente que los romanos entendían que el
arrendamiento o locatio conductio
consistía en “entregar” o “colocar” un “arrendador” cierta cosa en manos
de un “arrendatario”, quien “lleva” la cosa para hacer algo con ella; debía
intervenir en todos los casos un
“precio” o “merced”. Así es como llegamos a referirnos a este contrato como
“arrendamiento”, y “redditus” dio lugar al término vulgar “rendita”, que luego
“renda”, “renta”, “arrendar” En el
derecho griego el contrato en cuestión recibe el nombre de “misthosis” - de
mixtos- palabra con que se designa al precio. En castellano “Rentar” es “producir rentas”[1].
Entonces, la locatio conductio romana fue un tipo
contractual que abarcaba situaciones económicas de hecho muy diferentes, como
por ejemplo arrendamientos de viviendas, de fincas rústicas, de cosas, de obra,
de trabajo. Aplicaciones que se mantienen en el Usus modernus[2].
Helmut Coing describe el arrendamiento citando a Windscheid: “El arrendamiento está dirigido al negocio
del uso a cambio de dinero[3]”.
2.-
El problema de la vivienda
El problema de la vivienda en el
tiempo que nos ocupa no es novedoso, data del siglo XIX[4]. El
crecimiento demográfico había superado con creces al edilicio, Buenos Aires fue
cambiando su fisonomía. Nació el conventillo, dado que se impuso la práctica de
alquilar las habitaciones de una misma casa a distintas familias; y el alto
rendimiento económico de este sistema favoreció
su rápida proliferación. Afirma la
historiadora del Derecho Marcela Aspell: “El
conventillo fue juzgado como el nexo natural de elementos heterogéneos….[5]”.
El programa que propuso la generación del ochenta
durante la transición del siglo XIX al XX afectó la estructura de la sociedad. El
hecho de la llegada de la masa inmigratoria a Buenos Aires fue decisivo del
cambio social. El destino original de los inmigrantes era la colonización de
las áreas rurales, pero fue convirtiéndose poco a poco en el proletariado
urbano. Cuando el problema de la vivienda comenzó a manifestarse, el país no
estaba en condiciones de darle solución. Existía el natural convencimientote de
que el natural desarrollo de la economía
liberal daría respuesta a la necesidad
de vivienda[6].
Este cuadro fue reflejado en detalle
en una novela costumbrista de Luis Pascarella[7],
donde puede leerse:
Todos
son remates…Allí se vivía en un fiebre constante de compra venta…Empresas
colonizadoras, empresas constructoras, corredurías, comisiones, agentes de todas
las modalidades adquiridas por la moderna actividad económica, infundían en el
transeúnte por todos los poros, la sensación de una feria colosal en que todos
son actores y espectadores, compradores y vendedores…
Se ha afirmado que en el período de
La “casa propia” tenía un incentivo o valor adicional,
era la primera experiencia de capitalización, con significación y repercusión social
–opción sumamente interesante para los inmigrantes-. Mientras que la casa de
renta, facilitaba el dinamismo en la ubicación social urbana. Este marco favoreció
un movimiento inmobiliario privado –poco regulado- que alcanzó un desarrollo
importante, favorecido por la postura liberal[9].
3.-
El debate jurídico político en torno al contrato alquiler.
Seguidamente se destacan las
intervenciones de algunos legisladores al tiempo de debate de las llamadas
“leyes de emergencia 11.156 y
La consideración del debate que tuvo
lugar en el Congreso entorno a las leyes en cuestión es de un valor
significativo, por sus planteos sobre el alcance de los derechos que se
desprenden de la propiedad y sobre la libertad contractual –su implicancia
civil y constitucional-.
También
se aprecian las repercusiones en la doctrina.
A)
Durante la primer presidencia de HipólitoYrigoyen
La pervivencia del problema de la
vivienda, el rigor el aumento de los alquileres, la desigualdad puesta en
evidencia entre la necesidad de alquilar para vivir y los intereses de los propietarios asidos a los contratos[10], dio
lugar al debate en el recinto de diputados y senadora que desembocó en la
sanción de las leyes 11.156[11] y
11.157[12].
En
Mora y Araujo señaló que iniciada por la comisión el estudio de
los proyectos sobre la materia[14] observaron
muchas disposiciones que afectaban artículos vigentes del Código Civil. Código
en el que encuentra fórmulas rígidas y estrictas, donde resultaba –entiende- imposible,
encuadrar disposiciones de una ley ocasional y transitoria –como la que esta en
debate-, que era necesario modificarlas de cierto modo en su alcance y sus
efectos, sin con ello perturbar el juego armónico de las relaciones de derecho
creadas y tuteladas por la ley.
“La comisión ha tenido en cuenta que la fecha
fijada marca el momento en que la cuestión de los alquileres empezó a agitarse
en el seno de la población de Buenos Aires”. Refiere incluso a la
legislación de otros estados: “En España,
Italia, Francia, y hasta en países que no han sido castigados por la guerra,
que han vivido dentro de la más perfecta neutralidad, como Noruega, se han
dictado leyes y se han adoptado medidas tendientes a reparar las dificultades
engendradas por este problema del encarecimiento de la vivienda. De manera que
nos colocamos nosotros en una corriente de legislación general en el mundo”.
Pide luego la palabra el diputado Bas, quien destaca que nuestro país que
no ha participado de la conflagración mundial, y sin perjuicio de ello ha
experimentado muchas de sus consecuencias. Entiende que es un fenómeno universal la urbanización
de los estados modernos, que hace notar incluso el escritor Adolfo Posada en su
obra “El gobierno municipal de la ciudad moderna” donde presenta a la ciudad de
Buenos Aires como un caso típico.
Remite a las palabras que fundamentaran el proyecto sobre
alquileres enviado al parlamento de Bélgica el 3 de Julio de 1919 cuando dice:
“La
ley sobre alquileres de 30 de abril de 1919 tuvo por objeto liquidar la
situación creada por las dificultades para los locatarios, de cumplir
íntegramente sus obligaciones durante la guerra Más tarde han surgido otros
problemas. … bastará estimular poderosamente la edificación de casas con la
ayuda de los poderes públicos…. La experiencia proporcionada por la legislación
de otros países demuestra que para llegar a una solución satisfactoria es
necesario admitir como base de una intervención legislativa, el principio de la
prórroga de los contratos de arrendamiento, combinada con la limitación del
derecho del propietario para aumentar el quantum de los alquileres”.
Se confiesa admirador de la obra Velezana, la cual
aprecia como el monumento más grande de
legislación de las edades modernas. Pero repite con LeRoy Beaulieu cuando
refiriéndose al código napoleónico decía: “Es
preciso tocar el arca santa”; o sea el código civil; entiende que es
necesario cimentar mejor al código en lo que a la propiedad respecta,
despojarlo de adherencias inconvenientes y contrarias a la función social. Considera
que la propiedad puede y debe ser sometida a legítimas reglamentaciones, sin
afectarla en su esencia, con el fin de volverla eficaz al fin social que está
llamada a desempeñar.
El diputado Maidana expuso los motivos de su formal disidencia. Entiende que
con la enmienda que quiere darse al código civil se desnaturaliza el contrato
de locación, se destruye un principio básico de la legislación civil que es el
alma de las convenciones y de los contratos en general, expresión más genuina
–entiende el diputado- de la libertad individual para adquirir y transmitir
derechos, se refiere al libre consentimiento que debe existir entre las partes
contratantes. Pregunta el legislador: “¿puede
dictarse una ley, como lo pretenden los reformistas, que prive al propietario
de un bien raíz percibir todos los frutos que esa propiedad pueda producir?”.
Al intervenir el diputado socialista
Antonio de Tomaso explica que en la
comisión todos estuvieron de acuerdo en un punto: no adoptar ninguna
prescripción que pudiera detener el empleo de los capitales en la construcción
de casas. Señala que cuando Vélez proyecto el código las relaciones entre
inquilinos y propietarios en
Dijo:
Las
relaciones, pues, entre propietarios e inquilinos, en virtud de esas razones de
orden económico, social y hasta físico, diría, se han transformado de hecho, y
es indispensable que la ley se adapte a esa realidad, para evitar que la
mayoría de la población, que no puede prescindir del uso de la vivienda, porque
entre todos los consumos es sin duda el más fundamental, no se vea la situación
de pagar a menudo precios de usura. El codificador ha establecido restricciones
y límites al dominio; pero, como él lo dice en la nota, esos límites y esas
restricciones tenían en cuenta principal si no exclusivamente, el interés del
propietario.
Sostuvo de Tomaso que
En
Con su discurso extenso y detallado fundó
documentadamente su posición. Admitió la complejidad del asunto y se manifestó
a favor de una ley semejante a la dictada en Inglaterra en 1919, asegurando el
derecho a la vivienda a todos los ciudadanos. Entiende que había dos aspectos
en la cuestión de alquileres que se planteaban: uno, la carestía permanente de
la vivienda; y el otro, el encarecimiento transitorio del canon. A su juicio
era necesario arbitrar un remedio de manera inmediata, aunque sea parcial, y
ese remedio estaba en los proyectos enviados en revisión por diputados.
Cita Valle Ibarlucea
Destaca el legislador socialista el contenido de
cartas de inquilinos que le fueran enviadas, donde narran sus condiciones de
hacinamiento, los problemas generados por el encarecimiento del alquiler, y de
sus necesidades concretas como no poder bañarse porque no se construyen cloacas.
Ilustra sobre las condiciones de la vivienda obrera, donde se comprobó el
hacinamiento informado por el Departamento Nacional del Trabajo, en ocasión de
ocuparse de la cuestión del trabajo a domicilio-.
Suma informes
del Boletín Oficial del Museo Social Argentino -página 144 detalla- donde en
mayo de 1920 se consignan los siguientes casos en relación al número de
personas que habitan por pieza: 1 en 41 casos, 2 en 110, 3 en 115, 4 en 102, 5
en 82, 6 en 59, 7 en 49, 8 en 26, 9 en 12, 10 en 8, 11 en 5, 12 en1 y 15 en 1.
Afirma del Valle Iberlucea: “En nombre de viejas doctrinas económicas…los poderes públicos no pueden
cruzarse de brazos y decir, como los fisiócratas del siglo XVIII: laissez
faire, laissez passer!. El estado debe
intervenir
Los proyectos cuya aprobación
aconsejaba
1.- el que introduce algunas reformas al código civil
en el título relativo a locaciones;
2.- el que introduce modificaciones en el código de
procedimientos civiles de
3.- una ley de emergencia que limita por el término
de dos años el precio de la locación.
Valle Iberlucea estimó que las reformas contenidas en
estos proyectos sometidos a consideración de
Expresó:
El
Código Civil no puede ser, a mi juicio, una barrera contra la consagración de
este derecho especial, como lo llama Posada, distinguido autor de derecho
público; el Código Civil no puede ser una muralla que contenga la expansión de
las relaciones sociales o jurídicas de este pueblo. El derecho no puede ni debe
estar cristalizado en los códigos; la ley de la transformación rige tanto para
los hechos jurídicos como para todos los fenómenos del universo; una ley
cristalizada revela un estancamiento de la sociedad y anuncia su parálisis o su
disolución”.
Recuerda a Savigny, quien había demostrado que la
codificación del derecho romano surge en la época de su decadencia. Afirmó que
el derecho debía ser dinámico, y seguir el desarrollo natural de la sociedad; por
el contrario, los códigos contienen el derecho estático, sin aliento, sin vida.
Sostiene: “Pretender encerrar para
siempre el derecho en las páginas de un código, es tan erróneo, tan ilógico y tan
absurdo como procurar contener en un molde el desarrollo corporal de la
criatura humana.
La propiedad -entendía del Valle Iberlucea- debía ser
considerada en como una función social. Citó
al profesor Charmont de
En su locución el senador socialista destacó la
completitud de la ley francesa de 1918, que estatuyó comisiones mixtas de
locadores y locatarios para fijar, según las diversas circunstancias y las
distintas regiones del país el importe de los alquileres, el monto de las
reducciones, y que ahora tienen también una ley relativa a los inquilinos no
comprendidos en aquella ley de 1918 para los inquilinos de post guerra, como se
ha dado en llamar. Refiere al Código Civil alemán -que califica como uno de los
más modernos y adelantados- y que contiene un artículo en el cual se establece
que la locación, en caso de que no hubiese contrato escrito, será de un año por
lo menos, entre otras disposiciones que limitan el derecho a los propietarios
en las relaciones entre locadores y locatarios.
Consideró que los proyectos en
estudio no violan de ninguna manera el
derecho de propiedad, ni vulneran el artículo 17 de
La retroactividad no es una cuestión de orden
constitucional, sino de carácter legislativo, porque pertenece a la legislación
ordinaria. Todo lo relativo a la retroactividad está legislado por el Código
Civil, en el cual se establece que no hay derechos inexorablemente adquiridos
contra una ley de orden público.
Cita luego el senador el caso de
José Cafarena contra el Banco Argentino
de Rosario de Santa Fe, donde
…en
El senador Pedro
A. Garro señaló que si nuestro Código Civil resultaba anacrónico –como sostenían
algunos- si no respondía a las aspiraciones de la sociedad en sus múltiples
manifestaciones, debían proceder a
reformarlo, pero esa tarea ardua y difícil no podía ser improvisada. En Europa
–destacó-, se han guardado bien de destrozar sus códigos fundamentales, que
respetan y conservan, como base de la estabilidad social.
El senador Leopoldo
Melo señaló que la ley en estudio no era fruto de la meditación y el reposo
necesarios, que no resolvía el asunto con el criterio de justicia que amerita,
que con una legislación así se abría un paréntesis prolongando la situación,
pero que al final del paréntesis nos encontraríamos con el mismo problema,
derivado de la falta de vivienda y agravado con la no edificación. Que la
característica común a las leyes y proyectos europeos era la preocupación por
la suerte de los arrendatarios sin recursos o con limitados recursos, y
comprendía únicamente las casas destinadas a viviendas.
La doctrina tenía su posición tomada. Alfredo Palacios[15] escribía
hacia 1920:
El
Código Civil argentino, inspirado en el individualismo del siglo XVIII, carece
hoy de fundamento filosófico que lo adapte a las nuevas orientaciones del
pensamiento, determinadas en gran parte por la realidad económica.
Leónidas
Anastasi [16]-
luego de las transcripción de dos fallos de
Sostuvo que a la sanción equitativa y justa de la ley
de alquileres, se le debe sumar que el Poder Ejecutivo la envió para su
consideración en sesiones extraordinarias, que la mayoría del Congreso está a
su favor, en especial en diputados. Finalmente declara: “Tengo para mí que no existen dudas sobre la constitucionalidad de las
leyes”.
B)
Durante la presidencia de Marcelo Torcuato de Alvear
Con fecha 24 de Agosto de 1923 el
presidente Marcelo Torcuato de Alvear y su Ministro de Justicia e Instrucción
Pública Celestino Marcó enviaron al Congreso un proyecto de ley y un mensaje
relativo a la prórroga de las leyes 11.156 y 11.157, proponiendo las siguientes
soluciones principales:
1°.-
Prórroga del plazo de la locación para todas las casas, departamentos o piezas
destinados a la habitación, por el término de dos años, a contar desde el 30 de
septiembre próximo, en que vencen los efectos de las leyes 11.156 y 11.157
(Art. 1°)
2°
Extensión, por el mismo plazo, del precio de los alquileres, fijado en la ley
número 11.157, para las casas cuyo
arriendo se encuentren dentro de determinados límites (Artículo 3°).
3°
Autorización para aumentar dichos alquileres en cierta medida proporcional a su
monto y en forma gradual, y el de los recargos que la propiedad hubiera
experimentado por razón de impuesto o mejoras.
El
articulado prevé otras situaciones que las leyes actuales no han contemplado…
El Poder Ejecutivo estaba convencido de que no era
posible hacer cesar bruscamente el régimen de emergencia que crearon aquellas
leyes. Pero al mismo tiempo, entendía que la solución del momento debía
constituir un estado de transición, que permitiera volver después “sin graves inconvenientes” a las normas
de la libre contratación que establecen nuestras leyes fundamentales.
El mensaje señala que no se propone
ningún procedimiento para adoptar un régimen permanente de limitación o
reajuste de los alquileres. Ello,
porque considera: 1.- la dificultad
básica de encontrar normas uniformes de estricta justicia en los revalúos y los
factores económicos que condicionan el precio equitativo de la locación, hacen
vulnerables todos los sistemas ideados; 2.- porque estima que frente al
problema, la única solución definitiva consistirá en atacar la causa: el
déficit actual de la vivienda. Para lo cual es indispensable estimular en toda
forma la iniciativa privada, en lugar de desestimarla con amenaza de
restricciones.
En
Leopoldo Bard afirmaba que no se había terminado la discusión de la
ley de alquileres.
Mientras Gonzalez
Calderón se preguntaba hasta donde era serio y razonable mantener una
legislación de emergencia. Indicó que en Europa las leyes de emergencia sobre
la misma materia, ya estaban siendo reemplazadas por una legislación
definitiva. Refirió a
Las
consideraciones y antecedentes de que se ha hecho mérito en el curso de esta
sentencia conducen a una solución favorable respecto a la faculta legislativa
para ejercer en éste caso el poder de reglamentación sobre los precios como una
medida transitoria y de emergencia” Afirma el legislador que lo abiertamente
inconstitucional sería prorrogar la ley 11.157. Se pregunta: “¿Cómo se va impedir que los dueños se resistan a alquilar sin contrato?”. Y
dice: “La ley 11.157 fue sostenida por la
corte a fuerza de grandes equilibrios y “únicamente como ley de emergencia”.
Llama al proyecto del Ejecutivo “ley del embudo” por cuyo tubo se escaparían
todos los delincuentes de la usura, los propietarios abusivos.
Seguidamente el diputado socialista Enrique Dickman denunciaba que el “mal
de la vivienda es viejo y hondo”.
El 12 de Abril de 1923 se aprobó en
Así el senador Llanos manifestó que la mayoría de
Pidió la palabra el senador Mario Bravo -refirió a la situación que
motivo la sanción de las leyes cuya prórroga se debatía-. En su momento dijo,
ambas cámaras consideraron el problema habitacional en sus distintos aspectos,
destacando la activa participación en los debates de Enrique del Valle
Iberlucea – cuyo discurso califica de documentado, erudito y lleno de sólidas
razones- . Bravo desea significar la “necesidad
de reformar el Código Civil a objeto de dar a los inquilinos situaciones de
seguridad de las que carecían en nuestro Código Civil” .Recuerda que en
1913 le tocó presentar en
Afirmó el senador socialista que los inquilinos eran
“…los parias del Código Civil”. .Agregó:
“hemos comprendido siempre que la
política de la habitación no se realizaba con leyes como esta llamada de
emergencia, que aparecen con gran portada, pero que no contribuyen a solucionar
el problema de fondo. En este país, donde las únicas fuerzas que se dedican a la
construcción de habitaciones son las fuerzas del capital privado…”. En tal
sentido señaló que el proyecto sancionado en diputados eximiendo de derechos de
aduana la importación de materiales de construcción se encontraba a
consideración del Senado, al cual acusa de no haberle prestado atención
preferente, cuando con dicho proyecto se trataba uno de los aspectos
fundamentales del problema. Que era necesario estimular la construcción de
habitaciones ya sea por el Gobierno Nacional, sea por
Afirma el senador Bravo que la
reforma introducida en diputados contenida en el artículo 3ro del proyecto no
tenía el carácter que se le pretendía dar:
El
objeto de esta ley proyectada por el Poder Ejecutivo, es mantener al inquilino
hasta el 30 de septiembre de 1923, dándole derecho a un plazo de seis meses más
por esta única vez. La reforma fundamental está contemplada precisamente, en el
artículo 3° -que la mayoría de
Se manifestó contrario a la afirmación de que, con
las restricciones establecidas en el Código se afectaban o podían herirse los
principios de derecho consagrados por la ley civil, ni que afectasen el
principio constitucional; ya que el Código Civil establecía el máximun y el
mínimun de los plazos de arriendo, lo que trataba la reforma era de llevar ese
mínimun a un término razonable, para asegurar a los inquilinos la posibilidad
de permanecer un mayor tiempo posible en las habitaciones que alquilen, siempre
que cumplan las condiciones generales de la locación.
Así se colocaba a los inquilinos en casas,
departamentos y piezas en condiciones semejantes a la que tienen los hombres
que trabajan las campañas argentinas protegidas por las leyes agrarias.
El senador por Tucumán Alberto Aybar Augier manifestó que entre las causas determinantes
del grave problema de la habitación se encontraba el hecho que ha consignado
uno de los pocos diarios de la metrópoli que piensa alto y no tiene intereses
en juego –dijo-, y que es la inmigración. El espíritu de la ley de inmigración
se desvirtuó totalmente –denunció el senador- por cuanto su propósito era
incorporar a la sociedad argentina nuevas energías, nuevas inteligencias y
mayor experiencia. Y esto no se cumplió jamás –afirma-, porque “la inmigración está formada en gran parte
por elementos que nos llenó de agravios, amargados del mundo, incapacitados par
la lucha normal de la vida y en vez de traernos un concurso útil y saludable
nos traen lo que un señor senador nos decía hace un momento: Motivos de
perturbación y trastornos sociales”. Que además –sostiene el senador- vinieron
a competir con el obrero criollo o con
el radicado largo tiempo en el país, agravando otro serio problema como es la
desocupación.
El senador por Salta Luis Linares pidió la palabra para
señalar que a su entender “el problema de
la vivienda se resolvería de la mejor manera posible, únicamente volviendo al
imperio de la normalidad… es afirmar el principio del respeto al pleno derecho
del que construye; porque es la forma mejor de estimular la edificación y la
inversión capitalista en esta clase de negocios”. Consideraba que esas leyes de emergencia que
restringen el derecho de propiedad y que
lo desacreditan no hacían más que retraer los capitales, sin dejar ningún
beneficio efectivo, aunque por algún
momento mitiguen los dolores de las clases necesitadas. Que existe una
situación de hondo desequilibrio y malestar
entre
Finalmente se vota en general el
despacho de la mayoría de
Carlos
Alberto Alcorta[20] en
un minucioso trabajo que titula” La ley de alquileres. El derecho de propiedad
y
La
institución de la propiedad no proviene del derecho natural, más bien ha sido
formada para responder a exclusivas necesidades económicas…evoluciona también
la propiedad…la propiedad en toda época y lugar, tiene que estar destinada a satisfacer
necesidades sociales;
3.-
Afirmó que el derecho de propiedad reposa sobre el reconocimiento y fuerza
creadora de la ordenación jurídica objetiva, que tiene en su esencia y desde
que ha sido establecido dos aspectos: un aspecto individualista o positivo (ius
utendi, ius fruendi, ius abutendi), , y un aspecto social o negativo (restricciones);
y finalmente 4.- Que la ley 11.157 llamada de alquileres de acuerdo a las
precedentes conclusiones no afecta las garantías objetivas de
Dijo Rómulo
Eycheverry Boneo[21] en
su conferencia inaugural del curso de 1926 en la asignatura Derecho Civil,
registrada en
Refiere Alberto M. Justo[22] que
el debate legislativo de la ley 11.156 ofrece un valor documental de especial
significación, ya que se trató de una ley que modificó el Código Civil en su
letra y en su espíritu –ya sea en su enfoque como ley de emergencia o en su
proyección permanente en la reforma del Código Civil-. Ley que señala el
comienzo de una nueva técnica legislativa. Se lee: “en la que se ahonda el surco de un intervencionismo de límites
imprecisos, y con la que se creyó conciliar los principios codificados de la
institución con los problemas inmediatos que reclamaban la reforma”. Su
sanción –estima- resultó un embate para el derecho de propiedad en su
concepción constitucional y civilista. Afirma Justo:
Las
modificaciones de la ley 11.156 no parecen haber afectado el derecho de propiedad por las restricciones
que a su ejercicio introdujo con carácter de orden público…dichas restricciones
se fundaron en razones de interés social y circunscribieron la libertad de
contratar la locación.
Pero
la transformación operada en el derecho
positivo –entiende- dejó impreso el sello intervencionista de la solución de
excepción para ulteriores prórrogas. La ley en cuestión significó una
declinación de la teoría contractual del código, de la fuerza obligatoria del
convenio de locación; por lo cual se le ha dado en llamarle dirigismo de los
poderes públicos o publicización del contrato. Siendo peculiar que la
desintegración –dice Justo- del contrato de locación comenzó con la prórroga
legal de su tiempo de duración. La doctrina había señalado ya, que la fuerza
obligatoria del contrato no se manifiesta en la voluntad expresa de las partes
sino en la voluntad aparente de los contratantes. Así se preparó el camino para
el contrato dirigido de contenido superlegal, en el
cual inciden de forma categórica el poder estatal y las fuerzas
económicas.
Adelqui
sostiene: “La edificación es el destino
más útil que bajo el punto de vista social puede darse el capital”[23].
Y la problemática de la vivienda fue
descripta también en poemas, como por ejemplo en “El desalojo” de Héctor Gagliardi”[24],
donde leemos:
Vinieron los del Juzgado
Y hay una pieza vacía:
Los pocos muebles que había,
En el patio amontonados;
Se miran como asustados
El marido y la mujer
Que no alcanzan a entender
Que ya están desalojados…
¡ No pagaban desde Enero…!-
justifica el encargado….
Perdieron la “falta envido”
Que le echó el alquiler
Y les ganó por tener
“las treinta” de mes vencido…
hay un cartel de: “SE ALQUILA”…
¡y dos almas enlutadas….!
5.- Conclusiones
El legislador del período
Entre las ideas jurídicas en boga
hacia la segunda década del siglo XX encontramos al krausismo, que llegó al
país en oposición al materialismo y mecanicismo de la filosofía positivista.
Entre sus notas distintivas pueden señalarse: el sentido ético, el
perfeccionamiento moral como fin del ordenamiento jurídico, el humanitarismo
universalista, el abandono de la creencia en que todo el Derecho está contenido
en el código; el interés del jurista por el estudio de su génesis histórica y
social[26].
Como así también la reforma del orden legislativo recibido de las anteriores
generaciones[27].
Muchos actos del gobierno radical encuentran
explicación doctrinaria en el krausismo[28]. Resulta
necesario recordar que la parte más viva de la obra de Krause es su teoría de
la sociedad humana. Definía el derecho como el conjunto de condiciones que
hacen posible el logro de los objetivos de una determinada colectividad. krause
apenas distinguía el derecho de la moral; lo sustraía por completo a la
arbitrariedad individual[29]. El
orden iusnaturalista que presenta Krause es un orden de solidaridad. El
individuo obligado por el derecho deberá –apreciaba- estar interesado en
aportar su rendimiento, dado que también le concierne la realización del
derecho del otro[30].
La
crisis habitacional y la necesidad de acceder a una vivienda decidió al
gobierno por una política de legislación de emergencia, y el legislador de este
período que nos ocupa se decidió por modificar la letra y el espíritu del
codificador velezano en materia de contratos de locación –en sus elementos
constitutivos: plazo y precio-. Política receptora de una concepción social de
la propiedad. Inicio del intervencionismo del estado en las relaciones de derecho privado entre locador y
locatario, que no persiguió afectarla igualdad jurídica sino velar por el
bienestar social.-
* Abogada (USAL). Profesora en Ciencias Jurídicas (USAL). Mediadora. Profesora de Historia del Derecho (USAL, UBA) y de Derecho Romano (USAL – UJFK).
[1] GUZMAN
BRITO, Alejandro, Derecho Privado Romano,
Tomo II. El Derecho de las Obligaciones. El Derecho de
[2] COING, Helmut, Derecho Privado Europeo. I. Derecho Común más antiguo (1500 – 1800), Madrid, Fundación Cultural del Notariado, 1996, p. 575.
[3] COING, Helmut, Op. Cit., Tomo II, p. 594.
[4]
LEVAGGI, Abelardo, Manual de Historia del
Derecho Argentino. Castellano – Indiano / Nacional. Judicial. Civil. Penal, Buenos
Aires, Lexis Nexis, 2005, pp.
[5] ASPELL, Marcela, “La Ley 4144 “de residencia”.
Antecedentes – Sanción – Aplicación”, Revista
del Instituto de Historia del Derecho Ricardo Levene, N° 25, 1979, pp.
[6] LECUONA, Diego Eugenio, Orígenes del problema de la vivienda /1, Biblioteca Política Argentina, Centro editor de América Latina S.A, Buenos Aires, 1993, pp. 12 y 23.
[7]
PASCARELLA, Luis, El conventillo.,
Talleres gráficos
[8] Lecuona señala que las investigaciones más
formales del Banco Hipotecario Nacional informan que las causas que permitieron
los aumentos de alquileres -llegaron a subir un 45% en tres años según datos
aportados hacia 1907 por
[9] LECUONA, Orígenes del problema de la vivienda/1 op. cit., pp.34 a 43.
[10]
SOMOVILLA, Claudia G., Restricciones al
derecho de propiedad en las primeras décadas del siglo XX. Las llamadas leyes
de alquileres 11.156 y 11.157. Ponencia presentada en
[11] Los Antecedentes parlamentarios de
[12] Los Antecedentes parlamentarios de
[13]
Diario de Sesiones de
[14] Entre los Antecedentes referidos en el recinto encontramos: Proyecto de ley de los ex diputados R. Moreno (hijo) y Pagés - Proyecto de ley del diputado José P. Tamborini - Proyecto de ley del diputado Andrés Ferreyra (hijo) - Proyecto de ley del diputado Víctor M. Molina - Proyecto de ley del diputado Delfor del Valle - Proyecto de ley del diputado Ricardo Ferreyra Rozas -Proyecto de ley del diputado José L. Rodeyro.
[15] Palacios, Alfredo L., “El nuevo derecho”, fragmento, 1920, en Antología del pensamiento jurídico Argentino (1901 – 1945), Tomo II, Instituto de Investigaciones de Historia del Derecho , Buenos Aires, 2008, p. 263
[16]
ANASTASI, Leónidas, Sobre precio de locación de casas, piezas y departamentos y sobre
demandas de desalojo, JA, Tomo VII, 1921 Sección legislación Leyes
Nacionales, pp.
[17] En los casos referidos se pone en tela de juicio la constitucionalidad de la ley Ball (ley de emergencia de alquileres de 1919 que formaba una comisión de alquileres de 3 personas con jurisdicción absoluta para determinar precio, celebrar contrato y duración de los alquileres en el estado de Columbia, tendría una vigencia de dos años salvo que fuese revocada). El segundo de los fallos revoca al primero. Es una traducción que sigue el texto inglés “The Washington Law Reporter” (vol. XLVIII p378 – 385) y de la publicación “Advances Opinions”. El primer fallo fue traducido por el Dr Ernesto Sourroville juez letrado en el territorio nacional de La Pampa. 1) Louis Hirsh, apelante v. Luius Glock, comerciante bajo el nombre y firma de White, apelado. Leemos en el “Aunque el Congreso pueda haber tenido el poder en el ejercicio del derecho de dominio eminente, como emergencia de guerra, en tomar las propiedades de alquiler del distrito de Columbia, para dedicarla al uso público de acomodar sus funcionarios y empleados carece de facultades para tomar la propiedad privada del particular y transferirlo al uso de otro particular” 2) Julius Black, comerciante bajo la firma de White, apelante v. Louis Horish.-
[18] Diario de Sesiones de
[19]
[20]
ALCORTA, Carlos Alberto, La ley de
alquileres. El derecho de propiedad y la Constitución Nacional, JA, 1924,
Sección doctrina, pp.
[21] ETCHEVERRY BONEO, Rómulo, “La función del código dentro de la enseñanza del derecho civil”, en Antología del pensamiento jurídico Argentino (1901 – 1945), Tomo I, Buenos Aires, Instituto de Investigaciones de Historia del Derecho ,Buenos Aires, 2007, p. 201 y ss
[22]
JUSTO Alberto A., Objetivos y alcances de
la ley N° 11.156, en Legislación Argentina – Leyes Nacionales, pp.
[23] ADELQUI, Carlomagno, La locación en el Derecho Civil Argentino, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1927, p. 17.
[24] GAGLIARDI, Héctor, El desalojo, Editorial Plus Ultra, Buenos Aires, 7ma edición, p. 93 y ss
[25] PÉREZ AMUCHASTEGUI, A.J., Mentalidades Argentinas 1860 – 1930, EUDEBA, Buenos Aires, 1965.-
[26] LEVAGGI, A., Manual de Historia del Derecho Argentino. Castellano – Indiano / Nacional. Judicial. Civil. Pena, .Op cit., p. 248
[27] TAU
ANZOATEGUI, Víctor, Las Ideas Jurídicas
en
[28] MARTINEZ DIEGO, Isabel, “El krausismo político de Hipólito Yrigoyen”, Revista de Historia del Derecho, N°16, Buenos Aires, 1988, pp. 503 – 515.
[29] BREHIER, Emile, Historia de
[30]
LANDAU, Peter, “La filosofía del derecho de Karl Christian Friedrich Krause”, en Reivindicación de Krause, Fundación Friedrich Ebert, Madrid, 1982,
pp.